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Preguntas que debes contestar antes de firmar una hipoteca

Hipotecas

La compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona. Y, por lo general, se suele llevar a cabo con financiación bancaria. Independientemente del importe a solicitar, es aconsejable hacer una serie de preguntas para contratar una hipoteca con conocimiento pleno de su clausulado y sus comisiones. Es importante saber, entre otras cosas, si el préstamo tiene una cláusula suelo, si establece una comisión por cancelación anticipada o qué vinculaciones tiene. Para evitar cualquier duda una vez firmada la hipoteca, las preguntas a contestar antes de firmar son las siguientes:

1) Cláusula Suelo: aunque apenas hay hipotecas en el mercado con este tipo de condición después de que el Tribunal Supremo considerara muchas de ellas abusivas, todavía hay entidades financieras que ofertan préstamos con cláusulas suelo. En el caso de una hipoteca a tipo fijo, esta disposición desaparece pues sólo existe en las de tipo variable

2) Comisión por Cancelación Anticipada, tanto parcial como total: la mayoría de hipotecas cuenta con este tipo de comisión que alcanza, como máximo, un 0,5% del capital amortizado anticipadamente en los primeros cinco años de vida de préstamo, o un 0,25% si se amortiza en los siguientes años hasta el fin del plazo

3) Vinculaciones: la firma de una hipoteca suele venir acompañada de vinculaciones con las que los bancos consiguen otras vías de ingresos. En ocasiones, contratar estos productos supone una reducción de los tipos de interés. Algunas de estas exigencias son abrir una cuenta nómina o domiciliar algunos recibos, pero también otras como contratar un seguro de hogar, de vida o un plan de pensiones. En este caso, es necesario tener en cuenta lo siguiente:

– Si realmente son productos que contrataríamos en cualquier caso y que no suponen un gasto no contemplado. En algunos casos contratar uno de los productos vinculados a la hipoteca supone un desembolso cuya prestación no se ha valorado. Por ejemplo, la contratación de un seguro de vida puede ser un gasto no contemplado pero el lado positivo es que puede dar seguridad y tranquilidad

– Compara los precios de los productos de los bancos con los de empresas del libre mercado, sobre todo en el caso de seguros de hogar, de vida o los planes de pensiones. Por ejemplo, si el seguro a contratar es un 30% más caro, no compensa la bajada de los tipos de interés de la hipoteca. por eso, quizás sea mejor contratar menos productos y tener unos intereses más elevados

– Hay que ver de qué manera afecta la vinculación de productos a los tipos de interés de la hipoteca tanto en el presente como en el futuro

4) Tipo de Interés: hay que leer en el contrato hipotecario cuál es el tipo de interés de referencia del préstamo y cuándo hay que hacer la revisión, si de manera semestral o anual

5) Comisión de Apertura: la mayoría de hipotecas tienen una comisión de apertura del 1% del valor total del préstamo y la entidad financiera la cobra al inicio, una sóla vez

6) Cláusula de Compensación por Riesgo de Tipo de Interés: la finalidad de esta cláusula es indemnizar al banco por la pérdida potencial que se le puede ocasionar en el caso de amortización anticipada de un préstamo que le está generando un beneficio superior al valor de mercado actual de la hipoteca. La razón no es otra que los bancos están ofreciendo un tipo de interés fijo lo más bajo posible a cambio de que los hipotecados contraten instrumentos de cobertura de tipo de interés, con lo que, si el cliente cancela anticipadamente el préstamo, el banco podría perder dinero al tener que cancelar dichas coberturas.

Por este motivo, la mayoría de las entidades financieras que ofrecen préstamos a tipo fijo incluyen posibles comisiones en caso de amortización anticipada, las llamadas comisiones por compensación por tipo de interés. Es decir, por pagar toda la deuda pendiente antes de tiempo, el cliente podría tener que pagar una cantidad adicional, eso sí, siempre y cuando el banco tuviera un quebranto al deshacer esa cobertura

7) Dación en Pago: algunas -pocas- hipotecas incluyen la dación en pago como opción, es decir, el banco acepta la vivienda como única garantía, pero sólo para la compra de primera vivienda

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