Gastos en la Compra de Vivienda
Comprar una vivienda genera una serie de gastos que, a pesar de su importancia, no siempre se tienen en cuenta a la hora de hacer los cálculos completos. La entidad de crédito le puede exigir al cliente una provisión de fondos, que liquidará al finalizar el proceso de inscripción de las escrituras en el registro. El cliente por su parte tiene derecho a proponer y elegir de mutuo acuerdo con la entidad a la persona o empresa que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la hipoteca y a la que se vaya a encargar de la gestión administrativa de la operación. También podrá acordar con la entidad qué compañía aseguradora, en su caso, va a cubrir los riesgos del préstamo.
Veamos los gastos individualmente:
1. Tasación
Es un trámite habitual para solicitar una hipoteca y, en todo caso, es aconsejable para que el comprador sepa si el precio del inmueble, caso de no ser vivienda protegida, se ajusta al precio de mercado. Su coste depende de cada empresa tasadora (incluso varía según comunidades) y de la cuantía de la hipoteca que se quiera solicitar. El gasto medio aproximado sería de unos 300 Euros.
Desde diciembre de 2007, la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del mercado hipotecario, establece que las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en dicha Ley y no esté caducada. Este artículo también establece que la entidad de crédito podrá realizar las comprobaciones que estime convenientes de la tasación presentada por el cliente, pero que no podrá cobrar nada al cliente por dichas comprobaciones.
2. Notaría
El Notario verifica la legalidad de la operación, redacta tanto la escritura hipotecaria (donde se recogen todas las condiciones del crédito) como la escritura de compraventa y da fe (notarial) que todas las partes han cumplido sus compromisos.
La Administración fija sus tarifas máximas dependiendo del precio del inmueble. Sin embargo, puede haber algunas variaciones: a la baja, con descuentos de hasta el 10%, o al alza, si en la operación figuran avalistas o si se necesitan varias copias de las escrituras. Por ejemplo, los honorarios notariales de la escritura de compraventa por un piso de 200.000 Euros rondarían los 500 Euros. El coste de la escritura de la hipoteca se suma aparte, en función de la cuantía hipotecada.
Con frecuencia existen dudas sobre quién debe hacerse cargo de ese pago. Lo normal es pactar que todos los gastos son del comprador excepto la plusvalía municipal, que es del vendedor. Si no hay pacto, se aplica la ley de cada Comunidad Autónoma.
3. Registro
Inscribir las escrituras en el Registro de la Propiedad también tiene un coste, aunque hay que hacer una aclaración: existe obligación legal de registrar la escritura hipotecaria, pero no es así con la de compraventa. Es decisión del propietario el hacerlo o no, aunque es lo más aconsejable para tener una absoluta seguridad jurídica de la operación frente a terceros.
El pago debe asumirlo el comprador y el importe viene determinado por un arancel que fija la Administración. La cuantía dependerá del precio de la vivienda. Una estimación para el supuesto anterior (piso de 200.000 Euros), el coste aproximado sería de unos 250 Euros por la inscripción de la compraventa. El coste de la inscripción registral de la escritura de hipoteca se suma aparte y depende de la suma hipotecada.
4. Gestoría
Lleva a cabo el movimiento del papeleo de la compraventa y, en su caso, el pago de los impuestos. Cada entidad financiera tiene su gestoría, que a su vez tiene sus propias tarifas pero, de forma orientativa, para el supuesto anterior la cantidad rondaría los 400 Euros. Si tienes tiempo -y la entidad financiera te lo permite-, puedes hacer las gestiones personalmente.
5. Impuestos
Hay que diferenciar si es vivienda nueva, en cuyo caso se paga un 10% de I.V.A. o si es vivienda usada, en cuyo caso se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.) lo que supone entre un 6% y un 10%, dependiendo de cada Comunidad Autónoma.
Si se hipoteca el piso, también se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (A.J.D.), que es una tasa por los actos notariales, y otra inscripción en el Registro (la compraventa es una inscripción y la hipoteca, otra adicional). Su importe también varía según comunidades, pero lo habitual es que sea entre un 0,75% y un 1,5% de la cuantía de la hipoteca. La vivienda protegida está exenta del impuesto de A.J.D.
6. Comisiones propias de la hipoteca
En su caso dependerán de cada entidad financiera, pero habitualmente existen las siguientes comisiones al inicio de la operación:
– Comisión de Estudio: Remunera a la entidad bancaria por las gestiones y análisis que debe realizar para verificar su solvencia y los términos de la operación solicitada. Suele cobrarse como un porcentaje sobre el importe solicitado.
– Comisión de Apertura: Remunera a la entidad bancaria por los trámites que debe realizar correspondientes a la formalización y puesta a disposición del cliente de los fondos prestados. Esta comisión suele ser, un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se suele pagar de una vez, cuando se firma la operación, y para el caso de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda de hasta 150.253,03 Euros, englobará los gastos de estudio.